业委会候选人有哪些条件？筹备组的工作内容是什么？

一、成立业委会的条件

建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告街道办事处、镇人民政府。物业服务区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会：

（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；（全国统一条件）

（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；

（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。

（注：1.每个城市成立业委会的条件略有不同；2.是交付，不是入住。）

二、成立业委会的基础资料

（一）规划总平面图；

（二）业主以及房屋、建筑物面积清册；

（三）房屋测绘报告；

（四）已竣工验收的房屋买卖合同清册。

三、首次业主大会会议筹备组人员构成

符合成立业主大会条件的，街道办事处、镇人民政府自收到书面申请的六十日内组建首次业主大会会议筹备组（以下简称“筹备组”）。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表一名、街道办事处或者镇人民政府代表一名、社区代表一名、辖区公安派出所代表一名组成，筹备组人数应当为九至十三人（注：筹备组人数全国不一致）的单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。

筹备组中的业主代表，由业主自荐、居民委员会推荐，经街道办事处或者镇人民政府综合考虑物业类型、组团、楼栋、业主代表性等因素确定。

业主代表人数超过预定人数的，可以采取分类后随机抽选的方式确定。建设单位不存在或者经街道办事处、镇人民政府书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，可以不作为筹备组成员。筹备组成员不得委托他人参加会议。

街道办事处、镇人民政府应当将筹备组成员名单在物业服务区域内公示，公示期不少于7日。筹备组发布的通知或者公告，应当加盖街道办事处、镇人民政府的公章。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、镇人民政府协调解决并确定最终名单。如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长5个工作日继续征集业主报名参加。延长期限过后，仍未达到预定人数的，街道办事处、镇人民政府终止本次筹备工作。

四、筹备组组长的工作职责

筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的在职在编人员担任。筹备组组长履行下列工作职责：

（一）筹备组成员确定后，组长应及时召集和主持召开第一次筹备组会议，确定筹备工作，对成员进行分工，并安排、布置工作，组织学习相关法律法规，解答有关问题，指导开展相关工作；

（二）组织筹备组成员对筹备组会议的会议记录予以签字确认，筹备组成员就筹备工作意见不统一的，由筹备组组长作出决定。

（三）签发筹备组通知或者公告，并加盖街道办事处、镇人民政府印章；

（四）组织筹备组成员在筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告上签字；

（五）筹备组赋予筹备组组长的其他职责。

五、筹备组的工作内容

筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；

（二）按照示范文本要求拟定业主大会议事规则、管理规约；

（三）依法确定首次业主大会会议的表决规则以及业主委员会选举办法，根据该物业服务区域的实际情况，确定表决票和选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单；

（四）确认业主身份，公示业主房号、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（五）审查业主委员会成员候选人资格，提出业主委员会成员候选人名单，并报街道办事处、镇人民政府确认；

（六）公告候选人基本信息及书面承诺；

（七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开前十五日确定并在物业服务区域内显著位置公示，公示期不少于七日。业主对公示内容提出异议的，公示期满后七日以内，首次业主大会会议筹备组应当予以复核并将复核结果告知提出异议的业主。

六、管理规约的主要内容

筹备组参照示范文本拟定管理规约，对下列主要事项作出规定：

（一）物业的使用、维护、管理；

（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；

（三）物业共有部分的经营与收益分配；

（四）业主共同利益的维护；

（五）业主共同管理权的行使；

（六）业主应当履行的义务；

（七）违反管理规约应当承担的责任。

筹备组、业主委员会提交的管理规约草案内容与示范文本内容不一致的，应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。

管理规约对全体业主具有约束力。业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务人应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业服务人可以将相关情况予以公示。

七、业主大会议事规则的主要内容

筹备组参照示范文本拟定业主大会议事规则，对下列主要事项作出规定：

（一）业主大会名称及相应的物业服务区域；

（二）业主委员会的具体职责；

（三）业主委员会议事规则；

（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；

（五）业主投票权数的确定方法；

（六）业主代表的产生方式；

（七）业主大会会议的表决程序；

（八）业主委员会成员的资格、人数和任期等；

（九）业主委员会换届程序、补选办法等；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；

（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；

（十二）业主大会选聘物业服务人的具体办法；

（十三）经营性收益使用和分配的具体办法。

筹备组、业主委员会提交的业主大会议事规则草案内容与示范文本内容不一致的，应当在提请业主大会会议表决前以醒目方式将不一致的内容进行公示和说明。

业主大会议事规则没有规定，或者规定不符合法律、法规规定的，依照有关法律、法规及本规则执行。

八、票权面积和业主人数的确定原则

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：

1.专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

2.建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定:

1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

2.总人数，按照前项的统计总和计算。

九、开发商和多套房业主的票权计算方法

建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的房屋，按照专有部分面积规则计算面积表决权权数，人数按一人计算；

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。

十、公共用房和地下停车场票权计算方法

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

消控室、水泵房等共用设施设备用房以及物业用房的面积，不计入用于投票面积。

地下停车场、人防空间、储藏室等地下空间部分面积不计入投票面积。

十一、业主委员会候选人的条件

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵守国家有关法律、法规情况；

（三）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，模范履行业主义务情况；

（四）具有一定的组织能力和必要的工作时间，热心公益事业，责任心强，公正廉洁情况；

（五）是否在本物业服务区域内实际居住；

（六）是否有刑罚尚未执行完毕或者处于缓刑、假释考验期间；

（七）本人、配偶及其直系亲属是否有在本物业服务区域内服务的物业服务人任职情况；

（八）本人、配偶及其直系亲属是否有本物业服务区域内服务的物业服务人的出资人的情况；

（九）是否有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者住宅专项维修资金、违法出租房屋等情形；

（十）是否有被列为失信被执行人；

（十一）是否有业主大会依法决定不得担任业主委员会成员的其他情形。

十二、首次业主大会会议的时限要求

首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。因特殊情况未在规定期限内成立业主大会的，筹备工作期限可以延长不超过六十日。

筹备组组织开展筹备工作后，业主大会未能在规定期限内成立的，或者业主大会成立后未能在规定期限内选举业主委员会的，筹备组自筹备工作期限届满之日起自行解散。

（注：多数城市规定，筹备组中的业主代表不可以作为业主委员会候选人；极少数城市规定，筹备组中的业主代表是否可以作为业委会候选人，可以在业主大会议事规则或业主委员会选举办法中明确。）

来源：业委会资讯

主编：江雨

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